國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見
國辦發(fā)〔2011〕45號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
大規(guī)模推進保障性安居工程建設，是黨中央、國務院為推動科學發(fā)展、加快轉變經濟發(fā)展方式、保障和改善民生采取的重大舉措。為貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，全面推進保障性安居工程建設，進一步加強和規(guī)范保障性住房管理，加快解決中低收入家庭住房困難，促進實現(xiàn)住有所居目標，經國務院同意，現(xiàn)提出如下意見：
一、總體要求和基本原則
(一)總體要求。適應工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的要求，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，把住房保障作為政府公共服務的重要內容，建立健全中國特色的城鎮(zhèn)住房保障體系，合理確定住房保障范圍、保障方式和保障標準，完善住房保障支持政策，逐步形成可持續(xù)的保障性安居工程投資、建設、運營和管理機制。到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。
(二)基本原則。住房保障工作要堅持從我國國情出發(fā)，滿足基本住房需要；堅持政府主導、政策扶持，引導社會參與；堅持加大公共財政的投入，同時發(fā)揮市場機制的作用；堅持經濟、適用、環(huán)保，確保質量安全；堅持分配過程公開透明，分配結果公平公正；堅持規(guī)范管理，不斷完善住房保障制度。
二、大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設
(一)重點發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員供應，單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。租金標準由市縣人民政府結合當?shù)貙嶋H，按照略低于市場租金的原則合理確定。發(fā)展公共租賃住房，對于完善住房供應和保障體系、引導合理住房消費、緩解群眾住房困難，實現(xiàn)人才和勞動力有序流動、促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展具有十分重要的意義。各地要根據(jù)實際情況適當增加公共租賃住房供應，人口凈流入量大的大中城市要提高公共租賃住房建設的比重。
要加大政府投資建設力度，綜合運用土地供應、資本金注入、投資補助、財政貼息、稅費優(yōu)惠等政策措施，吸引企業(yè)和其他機構參與公共租賃住房建設和運營，多渠道增加公共租賃住房供應。政府投資的公共租賃住房項目可以委托企業(yè)代建，市縣人民政府逐年回購。公共租賃住房項目采取劃撥、出讓等方式供應土地，事先要規(guī)定建設要求、套型結構等，作為土地供應的前置條件。同時，公共租賃住房項目可以規(guī)劃建設配套商業(yè)服務設施，統(tǒng)一管理經營，以實現(xiàn)資金平衡。新建普通商品住房項目，應當規(guī)劃配建一定比例的公共租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。外來務工人員集中的開發(fā)區(qū)、產業(yè)園區(qū)，應當按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，集中建設單元型或宿舍型公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租。堅持誰投資、誰所有的原則，積極探索公共租賃住房投資回收機制。各地要及時制定公共租賃住房管理辦法。
城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭較多、小戶型租賃住房房源不足的地區(qū)，要加快建設廉租住房，提高實物配租比例。逐步實現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設、并軌運行。
(二)根據(jù)實際情況繼續(xù)安排經濟適用住房和限價商品住房建設。規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，嚴格執(zhí)行建設標準，單套建筑面積控制在60平方米以內。房價較高的城市，要適當增加經濟適用住房、限價商品住房供應。
(三)加快實施各類棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)(危舊房)改造要堅持政府主導、市場運作，發(fā)揮多方面積極性，改造資金由政府適當補助，住戶合理負擔。國有林區(qū)、墾區(qū)和工礦(含煤礦)棚戶區(qū)改造，企業(yè)也要安排一定的資金。棚戶區(qū)改造要尊重群眾意愿，擴大群眾參與，切實維護群眾合法權益。
(四)加大農村危房改造力度。抓緊編制農村危房改造規(guī)劃，逐步擴大中央補助地區(qū)范圍，加大地方政府補助力度。按照統(tǒng)一要求建立和完善農村危房改造農戶檔案管理信息系統(tǒng)，提高規(guī)劃設計水平，加強資金和質量監(jiān)管。
三、落實各項支持政策
(一)確保用地供應。市縣人民政府應當依據(jù)住房保障規(guī)劃和保障性安居工程年度建設任務，科學編制土地供應計劃，涉及新增建設用地的要在年度土地利用計劃中優(yōu)先安排、單列指標，做到應保盡保。要提前做好項目儲備并落實到具體地塊，努力挖潛，充分利用存量建設用地。涉及新增建設用地的，要提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時供地。儲備土地和收回使用權的國有土地，優(yōu)先安排用于保障性住房建設。嚴禁改變保障性住房建設用地用途，擅自改變用途的，要依法從嚴處理。
(二)增加政府投入。中央繼續(xù)加大資金補助力度。地方各級人民政府要在財政預算安排中將保障性安居工程放在優(yōu)先位置，加大財政性資金投入力度。按照“省級負總責、市縣抓落實”的原則，加大省級政府統(tǒng)籌力度，確保項目資本金足額及時到位。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設。土地出讓收益用于保障性住房建設和棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。中央代發(fā)的地方政府債券資金要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程建設。公共預算支出安排不足的地區(qū)，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。完不成保障性安居工程建設任務的城市，一律不得興建和購置政府辦公用房。
(三)規(guī)范利用企業(yè)債券融資。符合規(guī)定的地方政府融資平臺公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于公共租賃住房等保障性安居工程建設。地方政府融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券，要優(yōu)先滿足保障性安居工程建設融資需要。承擔保障性安居工程建設項目的其他企業(yè)，也可以在政府核定的保障性安居工程建設投資額度內，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。對發(fā)行企業(yè)債券用于保障性安居工程建設的，優(yōu)先辦理核準手續(xù)。
(四)加大信貸支持。在加強管理、防范風險的基礎上，銀行業(yè)金融機構可以向實行公司化運作并符合信貸條件的公共租賃住房項目直接發(fā)放貸款。對于政府投資建設的公共租賃住房項目，銀行業(yè)金融機構可向經過清理整頓符合條件的直轄市、計劃單列市及省會城市政府融資平臺公司發(fā)放貸款，融資平臺公司貸款償付能力不足的，由本級政府統(tǒng)籌安排還款；銀行業(yè)金融機構也可向經過清理整頓符合條件且經總行評估認可、自身能夠確保償還公共租賃住房項目貸款的地級城市政府融資平臺公司發(fā)放貸款。其他市縣政府投資建設的公共租賃住房項目，可在省級政府對還款來源作出統(tǒng)籌安排后，由省級政府指定一家省級融資平臺公司按規(guī)定統(tǒng)一借款。借款人和當?shù)卣_保按期還貸，防范金融風險和債務風險。公共租賃住房建設貸款利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。擴大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市的范圍，重點支持公共租賃住房建設。
(五)落實稅費減免政策。對廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和棚戶區(qū)改造安置住房，要切實落實現(xiàn)行建設、買賣、經營等環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。
四、提高規(guī)劃建設和工程質量水平
(一)優(yōu)化規(guī)劃布局和戶型設計。要把保障性住房建設作為城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的重要內容，提出明確要求，合理安排布局，嚴格執(zhí)行抗震設防和建筑節(jié)能等強制性標準。保障性住房實行分散配建和集中建設相結合。集中建設保障性住房，應當充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行等需要，加快完善公共交通系統(tǒng)，同步配套建設生活服務設施。保障性住房戶型設計要堅持戶型小、功能齊、配套好、質量高、安全可靠的要求，合理布局，科學利用空間，有效滿足各項基本居住功能，鼓勵通過公開招標、評比等方式優(yōu)選戶型設計方案。廉租住房、公共租賃住房應當提供簡約、環(huán)保的基本裝修，具備入住條件。
同時，在保障性住房規(guī)劃設計中，要貫徹省地、節(jié)能、環(huán)保的原則，落實節(jié)約集約用地和節(jié)能減排各項措施，全面推廣采用節(jié)水型器具，配套建設污水處理和生活垃圾分類收集設施。農村危房改造要重視自然采光和通風，大力推廣建筑節(jié)能技術。
(二)落實工程質量責任。保障性安居工程建設，要嚴格履行法定的項目建設程序，規(guī)范招投標行為，落實項目法人責任制、合同管理制、工程監(jiān)理制。嚴格建筑材料驗核制度。項目法人對住房建設質量負永久責任，其他參建單位按照工程質量管理規(guī)定負相應責任。實行勘察、設計、施工、監(jiān)理單位負責人和項目負責人責任終身制。推廣在住房建筑上設置質量責任永久性標識制度，接受社會監(jiān)督。
(三)強化工程質量監(jiān)督。保障性安居工程參建各方要建立健全質量管理體系，切實把加強質量監(jiān)管貫穿于建設全過程。嚴格按照法律法規(guī)和強制性標準規(guī)定進行勘察、設計、施工、監(jiān)理和驗收，加大對工程質量和施工安全的監(jiān)督檢查力度。對存在違法違規(guī)行為和工程質量不符合強制性標準的工程項目，要責令整改。
五、建立健全分配和運營監(jiān)管機制
(一)規(guī)范準入審核。市縣人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕鐣l(fā)展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對象住房困難、家庭收入(財產)的具體標準，定期調整，并向社會公布。完善住房保障申請、審核、公示、輪候、復核制度。健全住房城鄉(xiāng)建設、民政、公安、稅務、金融等部門及街道、社區(qū)協(xié)作配合的家庭住房和經濟狀況審核機制。保障性住房申請人應當如實申報家庭住房、收入和財產狀況，聲明同意審核機關調查核實其家庭住房和資產等情況。審核機關調查核實申請人住房、金融資產、車輛等財產的，有關機構應當依法提供便利。嚴禁以任何形式向不符合住房困難標準的家庭供應保障性住房。切實防范并嚴厲查處騙租騙購保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為。對以虛假資料騙購、騙租保障性住房的，一經查實應立即糾正，并取消其在5年內再次申請購買或租賃保障性住房的資格。建立住房保障誠信檔案，完善失信懲戒制度。
(二)嚴格租售管理。經審核符合條件的家庭，市縣人民政府應當在合理的輪候期內安排保障性住房。具體輪候期限由市縣人民政府確定并公布。廉租住房租賃補貼應當按月或季度及時發(fā)放，確保當年12月25日前全部發(fā)放到位。廉租住房、公共租賃住房的租賃合同，應當載明租金、租期以及使用要求。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請續(xù)租。經濟適用住房和限價商品住房購買不滿5年的，不得上市交易。經濟適用住房配售時，要明確界定政府與購買人的資產份額，并按照政府回購、適當兼顧保障對象合法權益的原則，確定經濟適用住房出售所得價款的分配比例。限價商品住房的上市交易收益調節(jié)辦法，由市縣人民政府制定。
(三)加強使用管理。市縣人民政府應當建立住房保障管理信息系統(tǒng)，完善保障性住房和保障對象檔案，動態(tài)監(jiān)測住房保障對象家庭人口、住房和經濟狀況變化情況。建立公眾監(jiān)督機制，落實信息公開，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用。定期檢查保障性住房使用情況，對違反規(guī)定將保障性住房出售、轉借、出租(轉租)、閑置、改變用途且拒不整改的，應當按照有關規(guī)定或者合同約定收回。對中介機構違規(guī)代理出售、出租保障性住房的，應當依法給予處罰。保障性住房的使用人要按有關規(guī)定和合同約定使用住房，不得擅自改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。保障性住房小區(qū)可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業(yè)機構提供物業(yè)服務。
(四)健全退出機制。廉租住房、公共租賃住房承租人經濟狀況改善，或通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合相應的住房保障條件的，應當在規(guī)定期限內騰退；逾期不騰退的，應當按市場價格交納租金。經濟適用住房購房人通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合經濟適用住房保障條件的，應當退出經濟適用住房，或者通過補交土地收益等價款取得完全產權。對拒不服從退出管理的，可以依照規(guī)定或合同約定申請人民法院強制執(zhí)行。
六、加強組織領導，進一步落實地方政府責任
(一)建立目標責任制。省級人民政府對本地區(qū)保障性安居工程工作負總責；市縣人民政府具體實施，負責落實項目前期工作、建設資金、土地供應、工程質量監(jiān)督、保障性住房租售管理和使用監(jiān)管等。省級人民政府要指導市縣人民政府，加強住房保障管理機構和具體實施機構建設，充實工作人員，落實工作經費。要加強組織領導和督促檢查，周密部署，精心落實，注意總結經驗，優(yōu)化審批程序，簡化辦事手續(xù)，把保障性安居工程建成廉潔工程、平安工程、放心工程。
(二)統(tǒng)籌安排年度建設任務。要因地制宜，科學編制建設規(guī)劃，統(tǒng)籌安排年度建設任務，不搞“一刀切”?！笆濉睍r期全國保障性安居工程建設目標是經濟和社會發(fā)展的約束性指標。各省、自治區(qū)、直轄市要按照目標任務，按需申報，自下而上，編制本地區(qū)保障性住房建設規(guī)劃，將任務分解到年度。要盡快明確2012年保障性安居工程建設任務、投資計劃、用地計劃、資金來源渠道等。市縣人民政府要按照規(guī)劃編制年度實施計劃，并落實到項目，盡早開展前期工作，以便落實資金和土地，確保建設任務按計劃順利實施。市縣人民政府要向社會公布年度保障性安居工程建設計劃、項目開工和竣工情況，以及項目名稱、建設地址、建設方式和建設總套數(shù)等。
(三)建立考核問責機制。各地區(qū)、各有關部門要加強對保障性安居工程建設的監(jiān)督檢查，全面落實工作任務和各項政策措施。住房城鄉(xiāng)建設部等有關部門要制定具體考核辦法。住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等有關部門要建立約談和問責機制，對項目資金土地不落實、政策措施不到位、建設進度緩慢地區(qū)的政府負責人進行約談。對沒有完成年度目標任務的地區(qū)，監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設部等部門要視情況對其政府負責人進行問責。要嚴格規(guī)范保障性安居工程建設程序，加強資金監(jiān)管。對在保障性安居工程建設、分配和管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的政府及其相關職能部門工作人員，要依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
國務院辦公廳
二○一一年九月二十八日